(LSVN) - Đề xuất Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại không còn khả năng triển khai có thể giúp giải phóng đất đai, dòng vốn và quyền lợi người mua đang bị mắc kẹt. Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, một công cụ đúng vẫn có thể tạo ra rủi ro mới nếu pháp luật chưa trả lời rõ ba câu hỏi: dự án nào được mua, giá mua được xác định ra sao và sau khi tiếp nhận thì ai chịu
📌 Thông tin nhanh
- Chủ đề: AI + Crypto
- Nguồn: Tạp chí Điện tử Luật sư Việt Nam
- Cập nhật: 06/08/2026
Bức tranh tổng quan
Nội dung chi tiết
Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã giao nghiên cứu thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng, qua đó tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Đây là một định hướng chính sách mới, thể hiện quyết tâm tìm kiếm giải pháp để khơi thông các dự án bị đình trệ, hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người dân. Tuy nhiên, để chủ trương này phát huy hiệu quả trong thực tiễn, điều quan trọng không chỉ là có thêm một công cụ can thiệp, mà còn là thiết kế công cụ đó trong một khuôn khổ pháp lý thống nhất, minh bạch và có thể kiểm soát. Chính từ góc độ này, cơ chế mua lại dự án đặt ra bài toán lớn hơn về giới hạn và cách thức Nhà nước can thiệp vào thị trường.
Ảnh minh hoạ. Nguồn: AI.
Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng việc nghiên cứu cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại là một hướng tiếp cận đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở sửa đổi, nhất là khi nhiều dự án bất động sản dở dang đang làm đình trệ nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua và gây lãng phí nguồn lực đất đai.
“Theo tôi, điều Nhà nước hướng tới không phải là xử lý khó khăn của một doanh nghiệp, mà là khơi thông những nguồn lực đang bị mắc kẹt trong các dự án nhà ở không còn khả năng tiếp tục triển khai. Khi mục tiêu của chính sách là đưa đất đai, dòng vốn và quyền lợi của người mua nhà trở lại phục vụ nền kinh tế thì cơ chế pháp lý cũng cần được thiết kế đúng với mục tiêu đó, có điều kiện áp dụng rõ ràng, giới hạn hợp lý và cơ chế kiểm soát đủ chặt để vừa bảo vệ lợi ích công cộng, vừa bảo đảm tính minh bạch và ổn định của thị trường".
Nhà nước chỉ nên can thiệp khi thị trường không còn khả năng tự sửa chữa
Phía sau một dự án nhà ở bị đình trệ không chỉ là khó khăn của chủ đầu tư, bởi khi công trình dừng lại, quỹ đất không được khai thác, vốn tín dụng và tiền của khách hàng cùng bị khóa lại, hạ tầng đã đầu tư có nguy cơ xuống cấp, còn nguồn cung nhà ở tiếp tục bị thu hẹp. Vì vậy, việc nghiên cứu một công cụ đặc biệt để đưa những dự án đã mất khả năng tự phục hồi trở lại vận hành có cơ sở thực tiễn rõ ràng.
Tuy nhiên, theo Luật sư Trương Anh Tú, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở không thể trở thành lối thoát phổ biến cho mọi chủ đầu tư gặp khó khăn. Trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước hết đối với quyết định đầu tư và rủi ro kinh doanh của mình, trong khi tái cấu trúc doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án, xử lý tài sản bảo đảm hoặc lựa chọn nhà đầu tư thay thế theo cơ chế thị trường vẫn phải là những phương án được ưu tiên.
Nhà nước chỉ nên xem xét can thiệp khi dự án thực sự không còn khả năng tiếp tục triển khai, không thể chuyển nhượng, việc đình trệ kéo dài gây thiệt hại nghiêm trọng cho người mua, làm lãng phí đất đai và ảnh hưởng rõ rệt đến lợi ích công cộng. Đây cũng là giới hạn phù hợp với định hướng tại Nghị quyết 21-NQ/TW, vốn không đặt vấn đề mua lại mọi dự án gặp khó khăn mà chỉ yêu cầu nghiên cứu thí điểm đối với trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc dự án không thể chuyển nhượng.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, Phó Giám đốc TAT Law Firm, cụm từ “không còn khả năng thực hiện” cần được chuyển thành những tiêu chí có thể đo lường, kiểm chứng và giải trình, bởi thiếu vốn tạm thời, chậm tiến độ kéo dài, mất khả năng thanh toán và mất hoàn toàn năng lực tiếp tục dự án là những trạng thái rất khác nhau.
Việc đánh giá vì vậy phải dựa trên thời gian đình trệ, mức độ hoàn thành dự án, khả năng huy động nguồn vốn mới, tình trạng nghĩa vụ tài chính, khả năng chuyển nhượng trên thị trường, quyền lợi của khách hàng và chi phí xã hội nếu công trình tiếp tục bị bỏ dở. Quyết định đưa một dự án vào diện mua lại cũng không nên phụ thuộc vào nhận định đơn lẻ của một cơ quan hành chính, mà cần có quy trình thẩm định liên ngành, dữ liệu minh bạch, trách nhiệm giải trình và cơ chế giám sát đủ mạnh.
“Quyền can thiệp càng đặc biệt thì điều kiện kích hoạt càng phải rõ, bởi tiêu chí quá rộng sẽ làm doanh nghiệp kỳ vọng chuyển rủi ro sang Nhà nước, trong khi tiêu chí quá hẹp lại khiến công cụ mới không xử lý được những dự án thực sự cần được khơi thông”, bà Thảo phân tích.
Đây chính là ranh giới đầu tiên của chính sách: Nhà nước cần có đủ công cụ để giải phóng nguồn lực đang bị mắc kẹt, nhưng không thể trở thành người mua cuối cùng của mọi quyết định đầu tư thất bại.
Mua lại dự án nhà ở: Khó nhất là xác định giá và giới hạn quyền can thiệp
Nếu điều kiện mua lại quyết định phạm vi của chính sách thì cơ chế định giá lại quyết định chính sách có thể vận hành hay không. Đây cũng là điểm dễ phát sinh tranh chấp nhất, bởi giá mua không chỉ liên quan đến lợi ích của chủ đầu tư mà còn trực tiếp tác động đến ngân sách, quyền lợi khách hàng, ngân hàng, nhà thầu và các chủ thể đang có quyền đối với dự án.
Nếu Nhà nước mua theo cơ chế thị trường thì giao dịch về nguyên tắc phải dựa trên sự thỏa thuận. Chủ đầu tư sẽ muốn thu hồi tối đa chi phí và giảm thiệt hại, trong khi cơ quan nhà nước có trách nhiệm sử dụng ngân sách tiết kiệm, hiệu quả và không thanh toán cho những giá trị chưa được hình thành. Khi hai bên không thống nhất được mức giá, luật phải trả lời giao dịch sẽ chấm dứt hay Nhà nước được sử dụng một quyền can thiệp bắt buộc.
Ngược lại, nếu cơ quan nhà nước có quyền đơn phương quyết định giá và buộc chuyển giao dự án thì đây không còn là một giao dịch thị trường thông thường, mà đã tiến gần đến một biện pháp can thiệp đặc biệt đối với quyền tài sản. Khi đó, căn cứ áp dụng, thẩm quyền quyết định, trình tự, phương pháp định giá, cơ chế phản biện và quyền khiếu nại phải được thiết kế chặt chẽ hơn nhiều so với một giao dịch mua bán thông thường.
“Không thể vừa gọi đây là giao dịch thị trường, vừa để một bên có quyền quyết định mức giá cuối cùng. Nếu mua theo thỏa thuận thì phải chấp nhận khả năng không mua được, còn nếu chuyển giao mang tính bắt buộc thì phải có một chế định pháp lý tương xứng để kiểm soát quyền lực và bảo vệ quyền tài sản”, Luật sư Trương Anh Tú nói.
Giá mua cũng không thể được xác định chỉ bằng tổng số tiền mà chủ đầu tư khai báo đã đầu tư, bởi một dự án bất động sản dở dang thường chứa nhiều lớp quyền, tài sản và nghĩa vụ đan xen, bao gồm quyền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng, hạ tầng đã hình thành, công trình xây dựng dở dang, nghĩa vụ thuế, khoản vay được bảo đảm bằng dự án, tiền khách hàng đã thanh toán, công nợ với nhà thầu, chi phí khắc phục sai phạm và những khoản đầu tư có thể không hợp lý.
Theo Luật sư Mai Thị Thảo, cơ chế định giá phải phân biệt được phần chi phí hợp pháp đã thực sự tạo ra giá trị cho dự án với phần chi phí bắt nguồn từ quản trị yếu kém, chậm tiến độ hoặc vi phạm của chủ đầu tư. Ngân sách chỉ nên thanh toán cho tài sản và giá trị hợp pháp được tiếp nhận, chứ không có trách nhiệm trả cho lợi nhuận mà doanh nghiệp kỳ vọng nhưng chưa tạo ra, càng không thể hấp thụ toàn bộ hậu quả của những quyết định kinh doanh thiếu thận trọng.
Quá trình định giá vì vậy cần có nhiều lớp kiểm soát, trong đó đơn vị tư vấn độc lập xác định giá trị, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thẩm định, còn kết quả, phương pháp và các khoản khấu trừ phải chịu sự kiểm toán, giám sát và giải trình công khai. Hồ sơ định giá cũng phải chỉ rõ tài sản nào được tiếp nhận, nghĩa vụ nào được chuyển giao, nghĩa vụ nào phải khấu trừ, quyền của người mua được bảo đảm ra sao và trách nhiệm nào tiếp tục thuộc về chủ đầu tư cũ.
“Nhà nước có thể mua lại dự án, nhưng không thể mua luôn trách nhiệm của chủ đầu tư”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Nguyên tắc này không chỉ bảo vệ ngân sách mà còn ngăn ngừa rủi ro đạo đức, bởi nếu doanh nghiệp đầu tư thiếu thận trọng nhưng cuối cùng vẫn có thể chuyển cả tài sản lẫn trách nhiệm cho Nhà nước, cơ chế mua lại sẽ vô tình làm suy giảm kỷ luật thị trường thay vì khôi phục thị trường.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại chỉ là một công cụ đặc biệt để xử lý những trường hợp đặc biệt. Vì vậy, giá trị của chính sách không nằm ở việc Nhà nước có thêm một quyền can thiệp, mà ở cách thiết kế để quyền đó được sử dụng đúng lúc, đúng giới hạn và đúng mục tiêu.
Ông cho rằng việc nghiên cứu cơ chế này là cần thiết trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở thương mại kéo dài nhiều năm, làm đình trệ nguồn cung nhà ở, ảnh hưởng đến người mua nhà và gây lãng phí đất đai, vốn đầu tư. Tuy nhiên, nếu chỉ bổ sung quyền mua lại mà chưa làm rõ điều kiện áp dụng, cơ chế định giá, trách nhiệm của chủ đầu tư, phương án xử lý sau khi tiếp nhận và sự đồng bộ với các quy định của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản cùng các luật có liên quan, chính sách rất khó phát huy hiệu quả như kỳ vọng.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, một cơ chế đúng cũng phải được đặt đúng trong hệ thống pháp luật. Khi quyền can thiệp của Nhà nước liên quan đồng thời đến dự án đầu tư, quyền sử dụng đất, tài sản doanh nghiệp, ngân sách, quyền của người mua và tổ chức tín dụng thì việc thiết kế đồng bộ giữa các đạo luật không chỉ là yêu cầu về kỹ thuật lập pháp, mà còn là điều kiện để chính sách có thể vận hành minh bạch, thống nhất và hạn chế phát sinh tranh chấp.
“Một cơ chế đặc biệt không nên được xây dựng để sử dụng thường xuyên. Nếu Nhà nước phải liên tục mua lại các dự án bất động sản thì đó không còn là thành công của chính sách, mà là tín hiệu cho thấy thị trường đang tồn tại những vấn đề cần được xử lý từ gốc. Giá trị lớn nhất của cơ chế này không phải là Nhà nước mua được bao nhiêu dự án, mà là tạo đủ niềm tin để doanh nghiệp không muốn rơi vào tình huống phải được Nhà nước mua lại, còn người dân không còn phải chờ đợi trong những dự án kéo dài nhiều năm".
Theo ông, đó cũng là thước đo của một chính sách tốt: chỉ can thiệp khi thật sự cần thiết, nhưng mỗi lần can thiệp đều phải giúp đất đai, dòng vốn và các dự án nhà ở quay trở lại phục vụ phát triển, đồng thời vẫn giữ được kỷ luật của thị trường và bảo đảm nguyên tắc mọi chủ thể phải tự chịu trách nhiệm đối với quyết định đầu tư của mình.
